Rare Flächen in Innenstadtlage
Mehr Logistik zieht mehr Flächen nach sich: Dies gilt auch beim E-Commerce. Denn der boomende Onlinehandel treibt die Nachfrage nach Logistikflächen in Deutschland nach oben. Laut Immobilien-Dienstleister CBRE wird deshalb der Bedarf nach Logistikflächen in Deutschland bis 2025 um etwa vier Millionen Quadratmeter steigen, verglichen mit dem Jahr 2020.
CBRE geht davon aus, dass für jede zusätzliche Milliarde Euro an E-Commerce-Umsatz rund 100.000 Quadratmeter neue Distributionsflächen benötigt werden. Und dass der Umsatz des Onlinehandels bis 2025 bundesweit um 43 Milliarden Euro steigt. Diese Erkenntnisse basieren auf einer Vielzahl von Faktoren, die CBRE untersucht hat: etwa die Verbreitung von Kreditkarten, digitale Fähigkeiten der Bevölkerung sowie die Infrastruktur. Aus dem wachsenden Bedarf an Flächen erwächst laut Rainer Koepke, Head of Industrial & Logistics bei CBRE in Deutschland, ein Dilemma: „Es ist nicht klar, ob der Markt diese Nachfrage bedienen kann. Denn bereits jetzt wird es in vielen Regionen Deutschlands schwieriger, die passenden Grundstücke oder Mietflächen für die E Commerce-Anbieter zu finden“, warnt Koepke.
Nachfrage auch in Innenstadtlagen
Waren bislang Logistikflächen hauptsächlich in Stadtrandlagen der Ballungsgebiete gefragt, so weitet sich die Nachfrage nun auch auf Innenstadtlagen aus. „Vor allem Paketdienstleister haben in den vergangenen Jahren vermehrt Logistikflächen in den Innenstädten gemietet, um die letzte Meile besser zu bewältigen“, erklärt Uwe Veres-Homm, Geschäftsfeldkoordinator Logistik, Transport und Mobilität der Arbeitsgruppe für Supply-Chain-Services des Fraunhofer-Instituts für Integrierte Schaltungen (Fraunhofer IIS). Seit etwa drei Jahren ist seinen Angaben nach zu beobachten, dass auch Amazon verstärkt mit eigenen Sortierkapazitäten in die Innenstädte strebt, um dort Waren für die letzte Meile umzuschlagen.
Kurze Wege zu den Kunden
Darüber hinaus sind Akteure des sogenannten „Ultra Fast Commerce“ während der Pandemie gewachsen und streben ebenfalls in die Innenstädte, speziell in zentralnahe Wohngebiete. Denn deren Geschäftsmodelle erfordern kurze Wege zu den Kunden. Der Anbieter Flink beispielsweise wirbt damit, Lebensmittel minutenschnell zu liefern. Auf der Internetseite heißt es: „Was auch immer Du gerade brauchst, wir liefern Dir Deine Lebensmittel inklusive frischem Obst und Gemüse in Bio-Qualität direkt nach Hause.“ Laut Veres-Homm mieten diese Ultra-Fast-Commerce-Player auch ehemalige Einzelhandelsflächen, Sparkassen-Filialen oder Handwerker-Hinterhöfe in Wohngebieten für Logistikzwecke an, sogenannte Dark Stores. Entscheidendes Standortkriterium ist, die Kunden schnell zu erreichen. Ultra-Fast-Commerce-Player mieten eher kleinere Flächen, im Schnitt etwa 200 bis 300 Quadratmeter. Veres-Homms Beobachtungen zufolge gibt es in Berlin bereits mehrere Dutzend solcher Dark Stores, die sich auf diese Nische konzentrieren. Aber auch in Mittelstädten gebe es solche Anbieter.
Bislang keine Bündelung
Da ausschließlich Schnelligkeit zählt, gibt es keine logistische Bündelung der Aufträge. Auch deshalb ist das Geschäftsmodell bislang unrentabel, erklärt Veres-Homm: „Mit der Lieferung einzelner Artikel nach Ladenschluss lässt sich kein Geld verdienen.“ Vielmehr spekulieren die Anbieter seiner Ansicht nach auf größere Warenkörbe und darauf, dass die Kunden irgendwann sämtliche Güter des täglichen Bedarfs bestellen.“ Allerdings gebe es einen enormen Verdrängungswettbewerb. Und so groß sei der Bedarf an minutenschnellen Lieferungen dann auch nicht, ist sich Veres-Homm sicher. „Perspektivisch werden nur ein oder zwei dieser Anbieter den Markt unter sich aufteilen“, prognostiziert er.